Como Calcular a Prestação do Crédito Habitação e o Impacto da Euribor
Comprar casa é a maior decisão financeira da vida da maioria das famílias. No entanto, muitos compradores olham apenas para o valor da prestação inicial e são surpreendidos quando as taxas de juro sobem e a mensalidade dispara centenas de euros.
Neste artigo, explicamos como os bancos em Portugal calculam a sua mensalidade, o que compõe a TAN (Taxa Anual Nominal), e como fazer um Stress Test ao seu orçamento familiar.
1. De que é composta a prestação mensal?
A mensalidade que paga ao banco todos os meses divide-se em 3 partes:
- Amortização de Capital: A fatia que efetivamente abate o valor que pediu emprestado.
- Juros do Empréstimo: O lucro cobrado pelo banco com base na TAN (Spread + Euribor).
- Seguros Obrigatórios: Seguro de Vida (que cobre invalidez/morte) e Seguro Multirriscos (que cobre danos no imóvel).
2. O Sistema de Amortização Francês
Em Portugal, a esmagadora maioria dos créditos habitação utiliza o Sistema Francês de Amortização (Tabela Price). Isto significa que nos primeiros anos do empréstimo, a maior parte da sua prestação é composta por juros, e apenas uma pequena fatia abate o capital. À medida que os anos passam, a proporção inverte-se.
3. O que acontece quando a Euribor sobe +1% ou +2%?
Num empréstimo de 200.000 € a 30 anos com TAN de 3.5% (Euribor 2.75% + Spread 0.75%):
- Cenário Base (TAN 3.5%): Prestação de ~898 € / mês.
- Se a Euribor subir +1.0% (TAN 4.5%): Prestação sobe para ~1.013 € / mês (+115 €/mês ou +1.380 €/ano).
- Se a Euribor subir +2.0% (TAN 5.5%): Prestação sobe para ~1.135 € / mês (+237 €/mês ou +2.844 €/ano).
4. Isenção de IMT Jovem até aos 35 Anos
Ao abrigo do Decreto-Lei n.º 48-A/2024, jovens até aos 35 anos que comprem a sua primeira Habitação Própria e Permanente (HPP) beneficiam de:
• Imóveis até 316.772 €: Isenção TOTAL de IMT e Imposto de Selo de Compra e Venda (poupança que pode ultrapassar os 14.000 €).
• Imóveis entre 316.772 € e 633.453 €: Isenção sobre a parcela até 316k€, pagando taxa apenas sobre o valor excedente.
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